Orientación y novedades de la nueva Ley del Suelo

 

 

La nueva Ley del Suelo entró en vigor el 1 de julio de 2007 tras superar su tramitación parlamentaría. Pretende poner fin a lo que ha sido, en palabras de su exposición de motivos, una “atropellada evolución” de la legislación estatal en la materia. Efectivamente, se han producido desde el Texto Refundido (TR) en 1992, “seis reformas o innovaciones de diverso calado, además de dos operaciones de ‘legislación negativa’ en sendas sentencias constitucionales, las número 61/1997 y 164/2001”.

El actual legislador entiende que “no es ésta una ley urbanística, si no una ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados”.

Pero mas allá de estos objetivos, la nueva legislación parece caracterizarse por la superación de la Ley del 98, mas conocida como la del “todo urbanizable” y una vuelta al modelo del TR del 92.

A continuación se exponen algunos de los aspectos más destacados de la nueva Ley:

 

a)     La Ley deja clara su orientación favorable a la acción directa de la administración sobre el proceso de urbanización al caracterizar la ejecución de la misma como un servicio público cuya gestión puede reservarse a la administración o “cuando no debe o no vaya a realizarse por la propia administración” encomendarse a privados, previo procedimiento de publicidad y concurrencia y sometido a controles que garanticen la participación de la comunidad en las plusvalías generadas.

 

b)     Se vuelve, en el artículo 7, a la fórmula del TR del 92 de la adquisición gradual de las facultades urbanísticas, que no se consideran inherentes al derecho de propiedad si no condicionadas al cumplimiento sucesivo de los deberes que les correspondan.

 

c)      En los deberes que el artículo 9.1 impone a los propietarios del suelo urbanizado destaca el de edificar en los plazos establecidos, conservar y rehabilitar lo edificado, habilitando, en cado contrario, para la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, o a la aplicación de venta o sustitución forzosa (art. 31 y 32). Hay que lamentar, sin embargo, la desaparición en el mencionado artículo 9 de la facultad de la administración para obligar a poner en uso las viviendas desocupadas.

 

d)     La gran novedad de la nueva Ley es la reducción de las tres tradicionales categorías de suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable) a solo dos: urbano y rural. Ello implica que el suelo rural lo seguirá siendo hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización (art. 12) lo que permite que la valoración del suelo se realice de acuerdo a su situación real, sin tener en cuenta las expectativas generadas por la futura incorporación al proceso urbanizados.

 

En concreto el art. 22 prevé para el suelo rural su tasación mediante la capitalización de la renta anual real o potencias de la explotación según su estado en el momento de la valoración, sin referirse al valor obtenido  por comparación, como hacia el artículo 26 de la Ley del 98 y, se reafirma el apartado 2º del mismo artículo, “en ningún caso podrá considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial y urbanística que no hayan sido aun plenamente realizados”.

Así mismo se rompe radicalmente con el modelo de la Ley del 98 que fijaba el carácter residual del suelo urbanizable y limitaba al planificador urbanístico su capacidad para excluir suelos del proceso urbanizador al exigirle que justificara su valor natural. Ahora, se facilita que la legislación urbanística autonómica pueda considerar suelo rural aquel que se considere que no debe ser transformado.

También el legislador autonómico será quien establezca los servicios y dotaciones de que debe disponer un suelo para ser considerado urbanizado, rompiendo con los tradicionales de acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas, electricidad y consolidación de la edificación.

e)     Los planes urbanísticos reservarán, como mínimo, un 25% de la edificabilidad residencial a vivienda protegida, si bien se prevé en la Disposición Transitoria 1ª la exención de esta obligación a municipios de menos de 10.000 habitantes con escaso crecimiento residencial y a promociones de urbanizaciones de segunda residencia.

 

f)        Dentro de una serie de mediadas que pretenden aumentar la transparencia ante los numerosos escándalos de corrupción que se han conocido en paralelo a la tramitación de la Ley, se incluye la obligación de someter al trámite de información pública todos los instrumentos de ordenación y gestión urbanística, los de distribución de beneficios y cargas y los convenios que, además, tendrán que ser publicados y que no surtirán efectos en tanto esto no se produzca, siendo nulos si en el procedimiento se incumpliera el trámite de información pública.

 

g)     Los Planes de Ordenación Urbanística se aprobarán por silencio administrativo de la Administración Autonómica si en el plazo de 6 meses no se ha pronunciado definitivamente al respecto.

 

h)      La transformación de suelo rural en urbanizado a través de Actuaciones de Urbanización o de Dotación conllevan la obligación de ceder a la administración el suelo destinado a redes publicas, costear y ejecutar las obras de urbanización y las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y cedes, así mismo, suelo libre de cargas de urbanización correspondiente a entre un 5 y 15% de aprovechamiento que, excepcionalmente podrá reducirse o aumentarse hasta un 20% en la legislación autonómica. En cualquier caso es destacable que la nueva legislación pude llegar a doblar el porcentaje del 10% de cesiones que como máximo preveía la Ley del 98.

 

i)        El articulo 15 de la nueva Ley prevé la evolución y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, destacando la obligación de someter los planes urbanísticos a evaluación ambiental y a la elaboración de informes sobre la existencia de recursos hídricos para satisfacer las demandas de los nuevos desarrollos, el impacto de los mismos en las infraestructuras afectadas, la protección de la costa o el mapa de riegos naturales del ámbito objeto de ordenación.

 

j)        La regulación de los patrimonios públicos de suelo limitan la finalidad de los mismos a la vivienda protegida casi exclusivamente, dejando a las Comunidades Autónomas la facultad de prever en su legislación urbanística la posibilidad de destinarlo a “otros usos de interés social” que deberán especificar.

 

k)      Los suelos forestales incendiados se mantendrán como suelo rural por espacio de 30 años, circunstancia que deberá inscribirse en el Registro de Propiedad.

 

l)        Por último hay que indicar que la inflación formativa de los últimos años en materia de suelo no terminará con esta norma, pues la Disposición Final 2ª prevé ya una Real Decreto Legislativo para elaborar un Texto Refundido de la nueva Ley y los preceptos que la misma mantiene vigentes del Texto Refundido de 1992.

 

 

Madrid, 2 de julio de 2007

 

 

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